商品房“1房2卖”谁享有所有权长沙合同纠纷律师长沙合同纠纷律师

     [案情] 原告:耿昌怀 被告:于中国 原告与周荣海自1996年始有债权债务去来,周荣海欠原告债务6万余元,为此双方曾于1996年诉至法院经调解达成1致还款意见。

    1998年12月10日,原告实际以14万元得价格向周荣海购得属其所有得坐落在市区前入新村2号楼306室商品房1套,由周荣海出具了14万元得收条给原告。

    双方为少缴房产税费于1998年12月14日签订了房锝产买卖契约1份载明:周荣海将其坐落在市区前入新村2号楼306室房以6万元得价格卖给耿昌怀。

    当日,双方到扬中市房产治理局交纳了房产交易税及房产契税并办理了上述房屋得所有权证。

    至此,原告取得了该房屋得所有权。

    此间,1997年至1998年12月10日,周荣海隐瞒与原告交易得事实又与被告交易该房,并从被告处 9次取得房款计12.8万元,于1998年12月10日将该房钥匙交给被告（原告取得产权证后实际1直未进住）,被告1直栖身至今。

    后原告向周荣海索要债务时发现被告占居该房,与其协商退房未果于2001年12月诉至本院。

    审理中,被告对原告当庭递交得周荣海出具给原告14万元房款得收条及载有原告所有权得产权证等证据真实性无异议,其提出原告与周荣海得买卖在后,属恶意串通得民事行为应无效,故拒不搬出该房,其与原告协商未果。

     [审讯] 江苏省扬中市人民法院公然审理后以为:原告提供得证实其对诉争房屋有所有权得相关证据真实,被告亦无异议,依法应予确认。

    原告与周荣海之间得房屋买卖行为因周实际收得原告购房款且双方到房产治理部分办理了房屋产权过户登记手续,故该买卖行为正当有效应予保护,而被告与双方周荣海之间得房屋,双方虽完成了交付房款和房屋得义务,该行为是成立得,但因其未办理房屋产权过户,登记等手续,有违法律,该行为不具有公信得效力,不能对抗原告对该房得所有权。

    其提出原告与周荣海之间得买卖行为系恶意串通,因未向法庭提供任何证据缺乏说服力,本院对此不予采纳。

    被告因此造成得损失应向恶意行为人周荣海追索,但不应因此影响原告对该房屋享有据有,使用得权利。

    依照《中华人民共和国民事诉讼法》第6十4条第1款,第1百2十8条和《中华人民共和国民法通则》第7十2条第1款,第1百1十7条第1款,《中华人民共和国民法通则》第4十4条得划定,判决如下:原告耿昌怀对房屋（坐落在扬中市区前入新村2号楼306室）享有所有权,限被告于中国于判决生效后旬日内腾空上述房屋内自己得物品并将该房退还交付给原告。

     1审讯决后,被告于中国上诉称:周荣海是先将讼争房屋出售给上诉人,上诉人亦付清了购房款且周荣海也将房屋交付上诉人栖身3年多,而被上诉人与周荣海抵债取得讼争房屋在上诉人取得讼争房屋钥匙之后,被上诉人应望1下房屋便知道上诉人栖身在讼争房屋内,且发证部分未到现场入行评估,丈量,违背法律划定得程序,故周荣海与被上诉人得房屋过户是无效得。

    哀求撤销原审法院判决,依法改判或发还重审；由被上诉人承担本案诉讼用度。

    被上诉人耿昌怀辩称:周荣海将讼争房屋出售给被上诉人,依法办理了产权过户手续,被上诉人依法享有据有,使用,处分得权利,哀求驳归上诉,维持原判。

     镇江市中级人民法院审理查明:案件事实与证据与1审相同。

    鉴于在2审期间,上诉人于中国向原审法院提起行政诉讼,要求撤销扬中市房产治理局颁发给被上诉人耿昌怀讼争房屋产权证,2审法院依法中止了本案。

    上诉人于中国提起得行政诉讼历经2审终审,被上诉人耿昌怀领取得讼争房屋所有权证被确以为正当有效。

    本案即上诉得2审民事诉讼依法予以恢复审理,并认可了上述行政诉讼认定得事实和结论。

     江苏省镇江市中级人民法院经审理以为:上诉人固然于1997年至1998年12月间先后给付周荣海购房款,周荣海亦将讼争房屋交付上诉人栖身使用,但周荣海与上诉人之间得讼争房屋买卖未办理产权变更登记,而周荣海与被上诉人之间就讼争房屋买卖已办理了产权过户登记手续。

    上诉人向原审法院提起行政诉讼,要求撤销扬中市房产治理局颁发给耿昌怀讼争房屋产权证,其行政诉讼驳归了上诉人要求撤销讼争房屋产权证得诉讼哀求。

    依照有关法律划定,不动产所有权转移以登记取得,故被上诉人是讼争房屋得正当所有权人。

    上诉人得上诉理由不成立,其上诉哀求,依法不予支持。

    驳归上诉,维持原判。

     [评析] 这是1起典型得因为"1房2卖”而引发得商品房买卖纠纷,经历1审行政诉讼和1,2审民事诉讼,审理中又泛起法定中止诉讼事由,跨时间度4年,2审法院在2004年5月作出了关于讼争房屋所有权得终审民事判决。

    本案主要涉及到3个法律题目。

    1是民事,行政法律关系泛起交叉矛盾时应如何处理；2是如何认定不动产登记与房屋买卖合同效力得关系；3是恶意出卖人应承担何种违约责任。

     1,民事,行政法律关系泛起交叉矛盾时应如何处理 本案中,原告即第2买受人耿昌怀于2001年12月向江苏省扬中市人民法院提起1审诉讼,哀求判令被告即第1买受人于中国搬出讼争房屋,1审法院作出支持原告诉讼哀求得民事判决,第1买受人于中国不服,于2002年2月向2审法院提起上诉。

    在2审期间,上诉人于中国又向原1审法院提起行政诉讼,要求撤销扬中房产治理局颁发给第2买受人即被上诉人耿昌怀讼争房屋得产权证。

    2审法院遂中止民事诉讼,等待原1审法院2003年12月30日作出得驳归第1买受人于中国诉讼哀求得行政判决生效后,再行恢复2审民事诉讼,作出维持1审民事判决得终审讯决。

    是怎么原因致使本案审理时间长达4年呢？这主要是因为我国立法对民事,行政交叉案件如何审理缺乏明确划定而造成得。

     20世纪以来,跟着国家行政治理领域得不断扩张,现代社会中行政权已逐渐参与到传统得私权领域,民法和行政法所调整得民事法律关系和行政法律关系存在大量相互交叉,重合得情形,使得当事人得统1行为有时具备了多重法律属性,产生了民事争议和行政争议得交叉或牵连题目,即所谓得民事,行政交叉案件,本案等于其中得1起典型案例。

    现行《民事诉讼法》和《行政诉讼法》对之如何解决没有任何划定,最高人民法院《关于执行＜中华人民共和国行政诉讼法＞若干题目得解释＝第61条只是原则性锝划定了对于民事,行政性质交叉案件可以合并审理,但至于详细如何操纵则未作明确划定。

    因此,司法实践中做法也各不相同:有得法院各自独立审理民事争议和行政争议；有得实行先行政后民事原则；有得以行政案件为主,对于民事争议部门告知当事人另行起诉；有得以民事案件为主,在涉及详细行政行为得正当性时,告知当事人另行起诉或对原民事案件裁定中止诉讼（如本案）,这些实践中不1得做法严峻破坏了法律得同1性,妨害了司法公正,损害了法律得威严。

     笔者以为,我国应绝快建立行政附带民事诉讼轨制,作为行政诉讼类型得增补,这是解决民事,行政交叉案件得最佳方式。

    所谓行政附带民事诉讼,是指在处理民事,行政交叉案件时,由人民法院通过行政诉讼,在审查行政机关详细行政行为是否违法得同时,因行政诉讼原告得哀求或利害关系人得申请,对该详细行政行为所引发得民事争议1并审理得诉讼轨制。

    在行政附带民事诉讼中,原告应当是与详细行政行为有直接利害关系,又与他人有民事争议得公民,法人和其他组织,行政诉讼得被告是行政主体,民事诉讼得被告是与原告发生民事争议得相对人；对于行政部门由行政主体负举证责任,只有赔偿部门可调解,民事部门实行"谁主张,谁举证”,可合用调解；人民法院应分别作出行政判决和民事判决书或民事调解书。

    该诉讼轨制得可行性至少有以下3点理由:第1,在民事,行政交叉案件中,两种诉讼哀求间具有1定得内在联系,民事争议得解决必需依靠于行政争议先行解决或依靠于行政行为得正当性,行政诉讼是主诉。

    第2,审查行政行为正当性后,则争议得民事权利义务也基本可以确定了,此类案件从本质上讲,仍属于行政诉讼得范畴,因附带1并处理民事争议,故实行行政附带民事诉讼最能体现处理此类案件得程序性质和本质特征了。

    若作出行政裁决,而不合错误联系关系民事争议作出处理,当事人还得另行提起民事诉讼,由人民法院民事审讯庭重新对民事争议作出审查和处理,这样不但铺张了诉讼资源,亦影响了司法裁决得效率。

    第3,目前我国行政诉讼案件并未几,但民事诉讼案件不断涌现,其审理压力不断增加,把行政,民事交叉案件划回行政庭按行政附带民事诉讼加以审理,不仅切合当前司法审讯得需要,能杜尽实践中得不同1做法,而且能缓解民事审讯得压力,彻底解决纠纷,减轻当事人得讼累,更好锝促入司法公正与效率。

     2,如何认定不动产登记与房屋买卖合同效力得关系 在本案中,被告即第1买受人于中国与出卖人周荣海1997年达成口头商品房306室买卖合同,后陆续共计付款12.8万元,并于1998年12月10日从出卖人处取得钥匙,完成了商品房得实际交付,而原告即第2买受人耿昌怀于1998年12月10日实际付款14万元,与出卖人周荣海达成商品房306室买卖合同,并于同月14日在扬中房产治理局交纳房产交易税及房产契税并办理了产权过户手续。

    审理中,2份商品房买卖合同是否均具备法律效力以及与房产登记得关系如何,成为本案争议得1个焦点题目。

    1种观点以为,房屋买卖合同是否要式合同,必需办理登记手续才生效,第1买受人于中国与出卖人达成得商品房买卖合同因未办理产权过户登记而无效,第2买受人耿昌怀签订得商品房买卖合同因已办理产权过户登记是有效得。

    另1种观点以为,不动产过户登记是房屋买卖合同法律上得交付要件,影响得是房屋所有权得转移,并不影响房屋买卖合同得效力。

     笔者同意第2种观点。

    我国《民法通则》第85条划定:"合同是当事人之间设立,变更,终止民事法律关系得协议。

    依法成立得合同,受法律保护."而现行法律法律要求转移产权办理登记手续,并未对房屋买卖合同成立作出特别要式划定,因此,只要符合该法条得房屋买卖合同是具备法律效力得。

    最高院《关于合用＜中华人民共和国合同法＞若干题目得解释（1）＝第9条也对此作了入1步得相同划定。

    《合同法》第135条划定出卖人负有转移标得物所有权得义务,过户登记是所有权法律上得交付,是出卖得义务,属于合同履行得范畴,与合同效力也无涉。

    假如把不动产登记作为房屋买卖合同生效得要件,将与商品房预售存在着矛盾,由于签商品房预售合同时,房屋尚未建成,无法办理过户登记,那么预售合同就无法得到法律保护,此不仅与商品房预售法律法律不符,亦有违民法得诚信原则和鼓励保护交易原则。

     由此可见,不动产产权登记不是房屋买卖合同得生效要件,并不影响房屋买卖合同得效力,过户登记属于房屋买卖合同得履行范畴,是房屋所有权转移得要件。

    已经登记得不动产物权,具有对抗相对人得哀求权,以及对抗第3人得支配权得性质,即未办理登记得前买受人无法依据所谓得"物权哀求权”主张后买受人返还房屋并承担"侵权”责任,只能依据其享有得债权哀求出卖人承担违约责任。

    就本案而言,原告即第2买受人耿昌怀与出卖人签订房屋买卖合同,并办理了产权过户登记手续（且经行政诉讼确认正当）,其经登记得不动产物权能够对抗第3人即第1买受人于中国得支配权。

    故1,2审法院作出支持耿昌怀诉讼哀求得判决是准确得。

     3,"恶意出卖人”应承担何种违约责任 本案中,第2买受人耿昌怀打赢了官司,其房屋物权是受到法律保护了,但由引发得另1个法律题目是,第1买受人于中国与出卖人周荣海签订得房屋买卖合同也是有效得,仅未办理过户登记履行法律上得交付手续而已,其因周荣海"1房2卖”违背诚信行为损失巨大,应另案起诉向出卖人周荣海主张哪些权利呢？ 《合同法》第107条划定,当事人1方不履行合同义务或履行合同义务不符合商定得,应当承担继续履行,采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

    鉴于讼争房屋经审讯已确认回第2买受人耿昌怀所有,结合《合同法》第110条得划定,第1买受人已无法主张出卖人周荣海履行房屋法律交付行为了,其房屋买卖合同依法应予解除,那么如何确定周荣海应承担得违约责任呢？因为第1买受人与周荣海未在合同中商定违约金,根据《合同法》第114条第1款得划定,第1买受人可以哀求出卖人返还已付购房款12.8万元以及同其 贷款利息,并赔偿因违约所造成得全部损失,除此之外,第1买受人能否提出惩罚性损害赔偿呢？ 近年来,商品房交易中得欺诈行为越来越严峻,对恶意违约和欺诈得商品房出卖人追究惩罚性赔偿责任显得格外迫切。

    2003年4月28日,最高人民法院颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件合用法律若干题目得解释》,划定了可以合用惩罚性赔偿责任得5种情形:1是商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋典质给第3人；2是商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第3人；3是订立合同时,出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证实得事实或者提供虚假商品房预售许可证实；4是在订立合同时,出卖人故意隐瞒所售房屋已经典质得事实；5是订立合同时,出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第3人或者为拆迁补偿安顿房屋得事实。

    由此5种情形导致商品房买卖合同被确认无效或被撤销,解除时,买受人除可请示出卖人返还已付房款及利息,赔偿损失外,还可以哀求出卖人承担不超过已付房款1倍得赔偿责任。

    该司法解释得出台,对于有效制裁和遏制商品房买卖中欺诈及恶意违约等不良行为,促入诚信交易起到了积极得作用。

    由此可见,出卖人周荣海得行为符合司法解释列举得第2种情形,第1买受人可以据此主张惩罚性损害赔偿。

     陆学兵