楼市松动哪些城市房价更抗跌：人口流进越多越抗跌

    在全国各地楼市松动的关口,哪些城市的屋子更抗跌？这其中,人口净流进可以作为一个衡量的重要指标。

   一般而言,经济发达的城市凭借优质的社会公共资源和良好的就业机会对活动人口形成了强盛的吸引力,大量的活动职员到大城市后,融进大城市的愿看十分强烈,这也使得大城市形成了盆地会萃效应。

   近日,《价值线》杂志选取了2013中国公共财政收进最高的50个城市,对城市的人口吸引力入行排名。

   其中上海以953.5万的人口净流进数位列人口吸引力城市之首；首都北京的人口净流进数为771.8万,人口吸引力排名第二；深圳排在第三,人口净流进数为755.59万。

   人口净流进超过100万的城市共有22个。

   值得留意的是,目前中国房价最高的城市基本都泛起在这22个城市里面。

   除了北京,上海和深圳,广州的人口净流进也达到了461万,厦门的人口净流进固然只有204万,但常住人口与户籍人口之比高达2.05比1。

   "人口流进与房价涨跌基本成正比。

   流进得越多的,去去涨得越快。

   没怎么流进或者净流出的,房价几乎没有上涨动力."中原地产首席市场分析师张大伟对《第一财经日报》称,在近年来信贷收紧之后,各个城市房价与人口活动的联系关系度入一步进步。

   人口流进去去代表了这个城市市场的良多特质,好比公共资源更集中,就业机会更多,经济发铺更活跃。

   "人都是趋利的,从人的变化就能望出房地产市场的变化."这一点在三四线城市特别显著。

   2011年初,在一线城市和较为发达的二线城市均纷纷采取限购政策的影响下,大型房企开始向一些普通二线和三四线城市入军。

   但因为良多三四线城市的就业机会和公共服务均不如一二线城市,良多三四线自身的人口还在向一二线转移,因此这些地方楼市过剩立刻凸显。

   以最近全面救市的地级市安徽铜陵为例,铜陵因铜资源而进级为市,为我国第二批资源枯竭城市之一。

   该市总人口只有70多万,市区人口不足40万,本身人口就少,对四周的吸附力十分有限,目前该市商品房可售套数超过1.8万套,若按照前四月均匀587套的往化率,至少要消化31个月以上,这样的库存需要几年才能消化完。

   当然除了人口活动因素外,一个城市房价的高低也跟这个城市自身的行政等级,在区域板块中的地位,教育医疗等公共资源和工业结构类型等因素有关。

   例如珠三角的佛山和东莞这两个制造业大市,绝管人口净流进也良多,但这两个普通地级市的房价均遥低于该区域内的两个副省级城市深圳和广州。

   张大伟说,人口净流进多的城市,当地房产市场肯定会比较活跃,价格也很难下调。

   但假如四周有行政级别更高,公共服务资源更好的城市,也会吸引掉当地的一部门中高真个客户。

   例如佛山和东莞的一大部门中高端购买力会流向广州和深圳。

   在福建,经济总量第一大市泉州的民营企业十分发达,也吸引了不少人口流进,富裕群体十分庞大。

   在房价方面,世联地产[微博](14.45, -0.05, -0.34%)厦门公司一位人士告诉《第一财经日报》记者,泉州市区房价一万出头,还不到厦门的一半。

   最大原因是厦门作为福建的中央城市,在城市建设,教育等公共产品的供应方面都是福建最好的,厦门的楼市也吸附了四周的良多购买力。

   张大伟提醒说,房价走势除了跟人口活动,公共服务资源有关外,也跟某段时期内该城市的市场供给有关。

   例如杭州,人口净流进179万,公共资源服务也很不错,但因为供给量太大,加上之前价格已处高位,所以郊区盘就开始松动降价。

   此外,因为城市的等级不同,人口净流进有时候也不能完全说明这个城市的吸附力。

   以直辖市重庆为例,常住人口比户籍人口少398万,但重庆的面积达到8.24万平方公里,辖38个区县,是中国行政辖区最大,人口最多,治理行政单元最多的特大型城市之一,说是一个市,实在是一个中等省份。

   假如仅以重庆市中央区来望,重庆市区还是人口净流进较多的区域。

   只不外,重庆郊县人口其实太多,除了向市中央区转移,也有部门向外省发达地区活动。

   （作者 林小昭）部门城市人口净流进与房价排名 城市 户籍人口(万) 常住人口(万) 净流进(万) 城市级别 4月房价(单位:元/平方米)1 上海 1426.93 2380.43 953.5 直辖市 296222 北京 1297.5 2069.3 771.8 直辖市 378653 深圳 299.15 1054.74 755.59 副省级 264944 东莞 186.05 829.23 643.18 地级市 83115 广州 822.3 1283.89 461.59 副省级 184006 天津 993.2 1413.15 419.95 直辖市 159777 姑苏 653.84 1054.91 401.07 地级市 110798 佛山 377.65 726.18 348.53 地级市 82619 成都 1173.4 1417.78 244.38 副省级 904710 厦门 193.6 398.3 204.7 副省级 2186913 杭州 700.52 880.2 179.68 副省级 1822914 南京 638.48 816.1 177.62 副省级 1704950 重庆 3343.44 2945 -398.44 直辖市 7682