房屋租赁的法律风险怎么防范

一，书面合同的必要性根据我国《合同法》的划定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。

     当事人未采用书面形式的，视为不按期租赁。

     这意味着，假如口头商定租赁期限为六个月以上而没有签订书面合同，口头商定的租赁期限则视为不成立，只能以为不按期租赁。

     此外，缺少书面合同，双方的权利义务不易确定，轻易发生纠纷。

     因此，无论租赁期限是非，哪怕只有一个月，最好签订书面的租赁合同，明确双方的权利义务。

     一般来说，租赁合同应当包括租赁物的名称，数目，用途，租赁期限，房钱及其支付期限和方式，租赁物维修等条款。

     二，合同无效的认定在最高人民法院宣布《房屋租赁解释》前，实践中对于房屋租赁合同无效的认定不一，严峻损害了法律的确定性和同一性。

     《房屋租赁解释》限定了无效合同的范围，仅将违法建筑物租赁合同，转租期限超过承租人剩余租赁期限的合同，未经出租人同意的转租合同认定为无效。

     同时，答应当事人在一审法庭辩论终结前采取补救措施，最大限度地维护合同效力。

     此外，即使租赁合同被认定无效，承租人仍要支付房屋据有使用费，一般参照合同商定的房钱尺度。

     在违法建筑物范围的认定上，确定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证划定建设的房屋，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑。

     因此，在签订房屋租赁合同前，承租人应当严格审查出租人是否为建筑物的正当权利人，建筑物是否为正当建筑。

     三，租赁期限的确定根据我国《合同法》的划定，租赁期限不得超过二十年。

     超过二十年的，超过部门无效。

     租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但商定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

     这里需要留意的是，如商定租赁期限为六个月以上但是未签订书面的租赁合同，房屋租赁只能视为不按期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在公道期限之前通知承租人。

     四，房屋装饰装修的处理房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理，一直是实践中的热门和难点题目。

     在最高人民法院宣布《房屋租赁解释》前，如何处理承租人对房屋的装饰装修，缺少同一的裁判规则。

     《房屋租赁解释》根据房屋的装饰装修是否经出租人同意，租赁合同是否有效，装饰装修是否形成附合合用完全不同的处理规则： 1.承租人未经出租人同意装饰装修的用度，由承租人负担，出租人有权哀求承租人恢复原状或者赔偿损失。

     2.承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价回出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。

     因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

     已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价回出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

     3.承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有商定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。

     因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

     4.承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有商定的，按照下列情形分别处理： (一)因出租人违约导致合同解除，承租人有权哀求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失;(二)因承租人违约导致合同解除，承租人无权哀求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。

     但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;(四)因不可回责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。

     5.承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人无权哀求出租人补偿附合装饰装修用度的，但当事人另有商定的除外。

     我们留意到，《房屋租赁解释》根占有效合同和无效合同的不同法律效果，对装饰装修损失采用了现值损失和残值损失两种不同的尺度。

     现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值。

     在合同无效场合，承租人通常已经占用使用租赁房屋一段时间，其在此期间享有的装饰装修利益，不应再列进合同无效的损失范围。

     残值损失是指在合同解除时，装饰装修的剩余"价值”，这一"价值”的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础，且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修用度。

     因此，承租人如需对房屋入行装饰装修，应当经出租人同意，公道确定租赁期限，并在租赁合同中对租赁期间届满或者合同解除时装饰装修如何处理作出明确商定。

     五，房屋扩建的处理《房屋租赁解释》在对待房屋扩建题目上同样依据房屋扩建是否经出租人同意，是否办理正当建设手续合用不同的规则： 1.承租人未经出租人同意扩建发生的用度，由承租人负担，出租人有权哀求承租人恢复原状或者赔偿损失。

     2.承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建用度的处理没有商定的，按照下列情形分别处理： (一)办理正当建设手续的，扩建造价用度由出租人负担;(二)未办理正当建设手续的，扩建造价用度由双方按照过错分担。

     因此，承租人如需对房屋入行扩建，应当经出租人同意并办理正当建设手续，同时在租赁合同中明确商定扩建用度由谁承担。

     六，同意转租的推定为了最大限度地保持法律状态的不乱，《房屋租赁解释》划定出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，无权以承租人未经同意为由哀求解除合同或者认定转租合同无效。

     因此，出租人如知道承租人未经同意转租，应当及时行使权利。

     七，房钱的诉讼时效实践中，我们常常遇到出租人由于诉讼时效已过而无法主张房钱。

     这一方面由于出租人不知道延付或者拒付房钱合用一年的特别诉讼时效，而认为诉讼时效是二年。

     另一方面，出租人经常存在一个误区，以为只要双方租赁关系仍存续，房钱即不存在诉讼时效题目，这是错误的。

     租赁合同是继续性合同，其房钱的诉讼时效是按每一个支付周期分别计算的，承租人应当按照合同商定的期限支付房钱。

     对支付期限没有商定或者商定不明确，依照合同法第六十一条的划定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

     因此，假如承租人未能在上述支付期限内支付房钱，出租人应当及时催告或者提起诉讼，以免超过一年的诉讼时效，无法得到法律的保护。

     八，优先购买权的行使与限制优先购买权纠纷一直是实践中的难点题目。

     《房屋租赁解释》对承租人的优先购买权的合用情形作了入一步限制，明确下列情形承租人无权主张优先购买房屋： (一)房屋共有人行使优先购买权的;(二)出租人将房屋出卖给近支属，包括配偶，父母，子女，兄弟姐妹，祖父母，外祖父母，孙子女，外孙子女的;(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;(四)第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

     如不存在上述情形的，出租人出卖租赁房屋未在公道期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形的，承租人如何寻求救济?《房屋租赁解释》明确划定，承租人不能以此为由哀求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。

     事实上，出租人与第三人签订的房屋买卖合同有效与否，与承租人能否优先购买房屋无关。

     即使出租人与第三人签订的房屋买卖合同有效，只要第三人并非善意购买出租房屋或者尚未变更登记至第三人名下，承租人均有权主张优先购买房屋。

     否则，承租人只能向出租人主张赔偿损失。

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     假如您仍旧有疑问可以咨询相关律师为您作入一步解答。

     
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该文章收拾整顿时间"2017-01-1414:43:05”，该文章最新更新时间为2017年！内容收拾整顿自网络，若内容有误欢迎联系客服反馈修正！